Die Abschaffung des Eigenmietwerts zählt zu den wichtigsten steuerlichen Reformen für Wohneigentum in der Schweiz seit Jahrzehnten.
Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 entschieden, den Eigenmietwert abzuschaffen und das System der Wohneigentumsbesteuerung grundlegend anzupassen.
Die Neuerung wird voraussichtlich ab dem Steuerjahr 2028 in Kraft treten.
Was ist der Eigenmietwert und warum wird er abgeschafft?
Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietzins, der Wohneigentümern als Einkommen angerechnet und besteuert wird.
Er soll den Vorteil steuerlich ausgleichen, den ein Eigentümer daraus zieht, dass er keine Miete zahlt, sondern selbst in seiner Immobilie wohnt.
Gleichzeitig konnten bisher Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Sanierungskosten steuerlich abgezogen werden.
Die wichtigsten Änderungen der Steuerreform ab 2028
1. Keine Einkommenssteuer mehr auf selbstgenutztes Wohneigentum
2. Streichung von Steuerabzügen für Unterhalt und Hypothekarzinsen
Parallel zum Wegfall des Eigenmietwerts entfallen folgende Abzüge bei selbstgenutztem Wohneigentum auf Bundesebene:
- Abzug für Unterhalts- und Sanierungskosten
- Abzug von Hypothekarzinsen für selbstgenutztes Eigentum
- Abzug für energiesparende und umweltschonende Massnahmen
- Die Kantone haben teilweise die Möglichkeit, eigene Übergangs- oder Sonderregelungen zu
schaffen bei den energiesparenden und umweltschonenden Massnahmen.
3. Übergangsfristen und Sonderregelungen der Kantone
4. Neue Objektsteuer für Zweitwohnungen
Praxisbeispiele: Wie sich die Steuerbelastung verändert
Szenario 1: Hohe Hypothek und hohe Unterhaltskosten (Steuererhöhung)
| Positon | Heute | Ab 2028 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | CHF 18'000 | 0 |
| Schuldzinsabzug | CHF 12'000 | limitiert oder 0 |
| Unterhaltsabzug | CHF 10'000 | 0 |
| Steuerbares Einkommen | 18'000 - 12'000 = CHF 6'000 | 0 |
| Steuerwirkung | Steueroptimiert heute, höhere Belastung künftig | Steuerentlastung bei Wegfall des Eigenmietwerts |
Szenario 2: Schuldenfreie Immobilie und wenig Unterhalt (Steuerentlastung)
| Positon | Heute | Ab 2028 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | CHF 18'000 | 0 |
| Schuldzinsabzug | 0 | 0 |
| Unterhaltsabzug | CHF 3'000 | 0 |
| Steuerbares Einkommen | 18'000 - 3'000 = CHF 15'000 | 0 |
| Steuerwirkung | Steuerpflichtig heute | Deutliche Entlastung künftig |
Szenario 3: Schuldenfrei mit Renditeliegenschaften (Quotal-restriktive Methode)
Für schuldenfreie Eigentümer sinkt die Steuerlast mit der Abschaffung des Eigenmietwerts besonders deutlich, da sie den bisher als Einkommen besteuerten Eigenmietwert künftig nicht mehr deklarieren müssen.
Gleichzeitig gelten für Schuldzinsen bei vermieteten Liegenschaften neue, eingeschränkte Abzugsregeln.
Zur Anwendung kommt dabei die sogenannte quotal-restriktive Methode.
Definition:
Die quotal-restriktive Methode beschränkt den Schuldzinsabzug auf den Anteil des nicht selbstbewohnten Liegenschaftsvermögens am Gesamtvermögen. Schuldzinsen sind somit nur noch anteilig abzugsfähig.
| Positon | Betrag |
|---|---|
| Vermietete Liegenschaft | CHF 700'000 |
| Wertschriften / Bankguthaben | CHF 300'000 |
| Total Vermögen (100%) | CHF 1'000'000 |
| Hypothek | CHF 500'000 |
| Zinssatz | 2% p.a. |
| Schuldzinsen total | CHF 10'000 |
Berechnung des abzugsfähigen Schuldzinses:
Anteil vermietete Liegenschaft am Gesamtvermögen: CHF 700’000 / CHF 1’000’000 = 70 %
Abzugsfähiger Schuldzins: CHF 10’000 × 70 % = CHF 7’000
Nur CHF 7’000 der bezahlten Schuldzinsen sind steuerlich abzugsfähig. Der restliche Anteil entfällt, da er nicht dem nicht selbstgenutzten Liegenschaftsvermögen zugeordnet werden kann.
Steuerliche Wirkung
- Kein Eigenmietwert mehr auf selbstgenutztem Wohneigentum
- Begrenzter Schuldzinsabzug trotz Hypothek
- Deutlich geringere Steuerlast für schuldenfreie oder gering verschuldete Eigentümer
- Gleichzeitig weniger Gestaltungsspielraum bei der Steuerplanung
- Prüfung einer AG/GmbH- Struktur bei mehreren Renditeliegenschaften bzw. mit hohen
Mietzinseinnahmen.
Gewinner und Verlierer: Chancen und Risiken der Reform
Wer profitiert von der Abschaffung?
- Schuldenfreie oder gering fremdfinanzierte Haushalte
- Wohneigentümer mit geringen Unterhaltsaufwendungen
- Erstkäufer von Wohneigentum, die von limitierten Übergangsabzügen profitieren können
Wo entstehen finanzielle Risiken?
- Eigentümer mit hohen Hypothekarzinsen
- Haushalte mit hohen Unterhalts- oder Sanierungskosten
- Immobilien mit hohem Renovationsbedarf vor 2028